종합부동산세 관련 절세 전략

내년 2005년 이 되면 부동산 세제에 관하여 몇 가지 사항이 시행되면서 이에 따른 절세전략이 요구됩니다. 이에 따라 다음과 같이 보유와 거래 및 양도 단계에 따른 부동산투자자의 절세 전략을 알아보도록 하겠습니다.

1. 종합부동산세 관련 절세 전략

종합부동산세가 내년 부로 시행이 되면 보유세의 부담이 커지게 되는바 이에 따라 보유로 인한 세금에 관하여 알아보겠습니다.

(1) 오피스텔 보유자의 경우 매각시기를 앞당기자!!

현행 오피스텔은 공부상에는 사무실이지만 국세청의 판단에는 실지사용에 따라 이를 주택으로 판단할 것인지 상가로 판단할 것인지가  결정됩니다. 따라서 임차인이 주거용으로 쓰고 있다면 이는 주택으로 판단되어 인별 합산되어 기준시가가 9억이 넘으면 종부세 과세대상이 됩니다. 또한 3주택이 되면 양도소득세 중과세에도 해당되므로 양도시기를 당기는 게 좋을 것입니다.

(2) 주택임대사업자로 등록 고려

종합부동산 과세대상 자산에서 주택은 기준시가 9억 이상이면 해당이 되지만 그중   에서 임대사업자는 제외되므로 이 또한 고려 해 볼만 합니다.  

(3) 사업용 건물에 투자하자!

과세대상자산이 사업용 건물의 부속토지(40억 초과)만 해당 할뿐 상가건물은 해당되   지 않으므로 주택투자 보다는 상가 투자가 세 부담 측면에서는 유리 합니다.

(4) 나대지 보유자는 건물 신축을 고려하자!

나대지의 경우에는 기준시가 6억 이상이면 과세가 됩니다. 그러나 그 땅 위에 건물   이나 공장을 건축 한다면 과세대상자산은 사업용 건물의 부속토지가 되어 40억이    넘지 않는 한 과세되지 않으므로 기준금액의 폭이 6억에서 40억 으로 대폭 늘어납니다.

(5) 자산의 분산 고려

종부세는 부부합산이 아니라 개인 별산제 주택의 경우 지분을 일부 증여 하게 되면 증여세의 문제가 발생하지만 기본공제가 배우자의 경우 3억이 되고 자녀의 경우 3천만원 이므로 증여세의 부담도 줄이면서 종부세도 제외 되거나 부담이 줄어들 수 있습니다.

(6) 과세제외 대상자산에 눈을 돌리자.

종합부동산세의 과세대상 자산은 주택, 나대지, 사업용 건물의 부속토지 인바 이를      제외한 사업용건물, 농지, 임야 등은 해당되지 않으므로 이에 투자도 고려 해볼만 합니다.

2. 거래세 관련(취득세, 등록세)

주택의 취득과 관련하여 매수자는 취득세와 등록세를 부담해야 합니다. 현행 주택 취득시에 취득세 및 농어촌특별세로 2.2% 등록세 및 지방교육세로 3.6% 도합 5.8%를 부담하게 됩니다.

그러나 내년 후반기에는 거래세의 인하로 인하여 취득세, 등록세 총 4%를 부담합니다. 하지만 주택의 평가 기준이 지방세 시가표준액에서 기준시가로 변함에 따라 과세표준이 대폭 시가에 근접하게 되는바 기준시가로 평가하기 전인 전반기에 취득이 유리할 것입니다. 다만 이것은 거래세를 전제로 한 것이고 재산세와 종합부동산세라는 보유세가 엄연히 존재하므로 보유세도 고려해야 할 것입니다.

보유세의 경우에는 6월 이후에 취득하는 것이 유리합니다. 왜냐하면 과세기준일인 6월 1일 현재 보유자에게 과세가 되므로 그 이후에 취득해야 다소 유리 할 것입니다. 결과적으로 전반기에 취득할 것인지 후반기에 취득할 것인지는 거래세와 보유세를 신중히 따져서 판단하여야 하겠습니다.

3. 양도관련

(1) 실지거래가액과 기준시가의 비교

일반적으로 세금을 생각할 때 무조건 실가보다는 기준시가가 유리하다고 생각하시는  분이 많습니다. 하지만 꼭 그렇지는 않습니다. 실가로 계산시에는 취득에 소요된 모든 비용을 취득가액으로 인정받을 수 있고  기준시가는 일정비율만을 공제하므로 취득가액이 크거나 증축, 개축등 공사비나 기타 취득 부대 비용이 크다면 실가로 계산하는 것이 유리 할 수도 있습니다. 다만 이때에는 취득에 소요된 증빙을 꼼꼼히 잘 챙겨 두셔야 합니다.

(2) 이중계약서의 허와 실

흔히들 다운계약서 라고 일컫는 이중계약서는 실지거래가액 신고시에 음성적으로 사용하고 있고 세금을 줄이기 위해서 쓰는 분도 계실것입니다. 그러나 이는 한 순간의 실수로 크나큰 과오를 범할 수 있습니다.

우선 발생하는 문제가 취득자의 경우 허위 신고된(다운된 금액) 금액을 취득가액으로 보게 되지만 그 취득자가 그 이후 양도 하게 되면 실제 지불한 금액이 아닌 다운된 금액으로 밖에 취득가액을 인정받을 수밖에 없게 되고 양도세 부담이 늘어납니다. 여기서 더 진 일보하여 그 취득자는 이 금액을 인정 받기위해 실지 금액을 소명하게 된다면 이는 과거로 소급하여 당초 양도자는 양도소득세를 추징 당하며 이에 따른 가산세 까지 부담하게 되어 재산상 큰 피해를 불러 일으킬 수 있습니다.

이대호 세무사(TEL: 6242-5602)

現) 이대호 세무회계사무소 대표 약 력경북대학교 회계학,수학 전공
역삼세무서 연수 세무사
역삼세무서 종합소득세,부가가치세 세무상담위원
역삼 세무사 협의회 간사

스피드뱅크 부동산연구소 [www.speedbank.co.kr]