부동산 컨설팅.

부동산 컨설팅   (2002년 3월 8일) □ 부동산 컨설팅의 개념(정의) ◦ 미국 부동산 카운셀러 협회(ASREC : American Society of Real Estate Counselors) : 부동산 컨설팅이란 부동산의 매매․임대차․관리․기획․재무․감정평가․법정기술등과 같은 광범위한 부동산 업무에 관련되는 제반 문제점에 대한 전문적인 지도 및 이해관계에 얽매이지 않는 편견없는 조언을 제공하는 것이다. 즉, 부동산 컨설팅이란 의뢰인이 필요로 하는 전반적인 부동산 정보를 조언 또는 권고의 형식으로 제공하는 것이며, 조언은 즉흥적이고 직관적이며 근거없는 충동적인 것이 아니라, 원칙이 포함된 논의와 심의 후에 도달하는 심사숙고한 조언을 의미한다. ◦ 미국의 평가협회(AI : Appraisal Institute) : 부동산 컨설팅이란 부동산의 가치를 추계하는 일 외의 것으로서, 부동산 분야의 다양한 문제들에 대하여 정보, 자료분석, 추천안이나 결론을 제공하는 행위나 그 과정이다. ◦ 민병오(부동산 컨설팅연구, 부연사, 1999) : 부동산 컨설팅이란 소정의 자격과 직업윤리를 갖춘 전문가가 보수를 받고 부동산 문에에 대한 조언․지도․자문등의 용역을 의뢰인에게 제공하는 행위이다. ◦ 누군지는 몰라(오진모,양귀만, 부동산 컨설팅, 사법행정문화원, 1998) : 부동산 컨설팅이란 부동산과 관련된 다양한 문제에 대하여 지식과 경험을 갖고 있는 전문가가 의사결정자에게 조언, 자문 및 해결방안을 제공하는 것이며 이에 대한 보수를 받고 업을 영위하는 것이다. ⇒ 내가 주장했던 글이네... ◦ 누군지는 몰라(오진모,양귀만, 부동산 컨설팅, 사법행정문화원, 1998) : 부동산 컨설팅이란 부동산의 문제나 사안을 전체적이고 장기적 시각에서 다각도로 분석하고 조사하여 찾아낸 문제점을 전문이론과 지식 그리고 풍부한 경험을 갖춘 진단자가 개선방안이라든가 문제에 대한 대안을 충고하여 고객으로 하여금 실천할 수 있도록 해결방법의 제출 또는 대안을 수행하는 업무이다. ◦ 한국감정원(부동산 컨설팅 원론, 한국감정원, 1991) : 부동산 컨설팅이란 소정의 자격을 갖춘 전문가가 직업윤리를 준수하여 일정한 보수를 받고 부동산문제에 대한 조언․지도․자문등의 용역을 의뢰인에게 제공하는 행위이다. ◦ 일본 재단법인 부동산유통 근대화 센터(이창석, 부동산컨설팅, 형설출판사, 1999) : 부동산 컨설팅이란 컨설턴트가 부동산에 대한 취득, 개발, 이용, 관리, 처분, 업경경 등에 관하여 유효활용할 수 있도록 하기 위해 의뢰자가 선택할 수 있도록 몇 가지의 대안에 대해 조언, 제안, 업경영에 참여하는 부동산 서비스업을 말한다. ◦ 이상에서와 같이 부동산컨설팅에 대한 정의는 여러 사람, 기관에서 이야기하고 있다. 대부분의 내용이 근본적으로는 유사한 속성을 지니고 있다. 이들은 모두 누가, 무엇을, 어떻게에 해당되는 내용들이며, 보수에 대한 조건이 언급되기도 하고 그렇지 않기도 한다. ‘누가’에 해당하는 내용들은 크게 세가지 유형이 있다. 이는 첫째로 ‘소정의 자격을 갖춘’이란 말을 언급함으로써 국가 또는 협회와 같은 공인기관의 공식 인정을 요하는 형태이며, 둘째는 ‘지식과 경험을 갖춘 전문가’란 말을 언급하여 공인된 자격을 갖추지는 않았어도 전문가라는 단어로 일반인과는 구분하고자 하였다. 마지막으로 누가에 대해 언급하지 않는 형태이다. 특히 누가에 대해 언급하지 않는 정의는 두가지 의미로 해석될 수 있는데 하나는 ‘자격’에 의해 이미 제한되는 경우와 또다른 하나는 경쟁속에서 자연히 지식과 경험을 갖춘 전문가만이 살아남을 것이라는 것을 암묵적으로 전제하는 경우이다. 이러한 맥락에서 볼 때 부동산 컨설팅의 ‘누가’에 해당하는 속성은 어느 정도 합의에 도달할 수 있을 것으로 판단된다. 즉, 현재 우리 나라의 시스템에서 ‘자격’에 의한 제한은 힘들다고 보여지고, 아무나 부동산 컨설팅을 행하게 되었을 경우의 혼란을 감안한다면 최소한 ‘지식과 경험을 갖춘 전문가’로 정의하여야 할 것으로 생각된다. 다음으로 ‘무엇을’과 ‘어떻게’에 해당하는 내용은 대부분의 정의들이 일치하는 것으로 판단된다. 즉, ‘무엇을’에 있어서는 부동산과 관련된 거의 모든 문제들을 다룬다는 것이 공통된 주장이며 ‘어떻게’에 있어서는 권고, 조언, 추천안, 정보제공, 자문, 지도, 제안등의 형태가 공통적으로 나타난다. 마지막으로 보수에 대한 조건의 문제이다. 이는 보수를 받는다는 조건을 명시하는 경우와 명시하지 않는 경우 두가지의 형태로 정의한다. 물론 보수를 받는다는 조건을 명시하지 않는 경우에도 암묵적으로 보수를 받는 것을 가정하고 있다. 그러나 일부에서 나타나는 프로젝트의 계속 수행을 위한 서비스 차원에서 이루어지는 컨설팅과는 구분할 필요가 있다. 물론, 이러한 행위는 객관적이고 심사숙고한 조언보다는 프로젝트를 계속 성사시키기 위한 유도적인 조언이 되기가 쉽기 때문에 엄밀한 의미에서 컨설팅이 아닐 수는 있으나 이의 근본적인 원인은 보수가 없기 때문에 이의 보상을 위해 컨설팅이 이루어지기 때문이라고 판단할 수 있다. 따라서 컨설팅의 정의에 있어 보수를 받는다는 조건을 명시하는 것이 바람직하다고 판단된다. ◦ 이들의 종합(본인 의견) : 부동산 컨설팅이란 부동산과 관련된 다양한 문제에 대하여 지식과 경험을 갖고 있는 전문가가 의사결정자에게 보수를 받고 조언, 자문 및 해결방안을 제공하는 것이다. : 여기서 부동산과 관련된 다양한 문제는 부동산 컨설팅의 업무영역에 해당되며, 지식과 경험을 갖춘 전문가란 컨설턴트의 자질 및 컨설팅 관련 분야에 해당되고, 의사결정자란 부동산 컨설팅업의 고객이며, 조언․자문․해결방안의 제시는 부동산 컨설팅의 상품에 해당된다고 볼 수 있다. 그리고 보수를 받는 다는 것은 부동산 컨설팅이 성립되기 위한 전제조건으로 해석할 수 있다. □ 부동산 컨설팅의 필요성 ☞ 부동산 컨설팅이 왜 필요할까요? 없어도 무방한가요? 첫 번째 과제입니다. 양식은 자유롭게. 다만, 논리전개는 합리적으로... □ 부동산 컨설팅의 업무영역 ◦ 부동산 컨설팅의 업무영역은 부동산과 관련된 거의 모든 문제를 다룬다는 측면에서 업무영역을 구분한다는 것은 어려울지도 모른다. 그러나 어느정도의 영역을 획정하고 그리하여 획정된 영역에서의 역량을 다지며, 또 새로운 영역의 개척에 도움이 되고자 나름대로 그 영역을 정의하여 보고자 한다. 먼저, 기존의 서적들에서 나타나는 유사한 개념들을 살펴보고 이들을 토대로 영역을 정의하고자 한다. ◦ 부동산 컨설팅의 업무와 관련하여 나타나는 내용들은 크게 세가지 유형을 보인다. 하나는 ‘부동산 컨설팅 업무의 종류’란 형태이고, 또다른 하나는 ‘부동산 컨설팅의 내용’이란 형태이며, 마지막으로 ‘부동산 컨설팅의 의뢰내용’의 형태이다. 이들을 정리하면 다음과 같다. ◇ 부동산 컨설팅 업무의 종류 ◦ 부동산 매입계획의 수립 ◦ 기존건물 대체사용 연구 ◦ 임대차간 갈등관리 ◦ 비용 대 수익분석 ◦ 소요비용 조사 ◦ 부동산 개발계획 ◦ 부동산 분석계획 ◦ 부동산에 대한 타당성조사 ◦ 부동산의 재무계획 ◦ 부동산경제의 예측 ◦ 부동산의 최유효사용 조사 ◦ 도시계획의 영향평가 ◦ 입지조건 분석 ◦ 마케팅 분석 ◦ 마케팅 자문 ◦ 시장성 조사 ◦ 협상 ◦ 의견제시 ◦ 포트폴리오 설계 ◦ 포트폴리오 검토 ◦ 투자분석 ◦ 위험분석 ◦ 부지선정 ◦ 도시계획 자문 ◇ 부동산 컨설팅의 내용 ◦ 타당성 조사(Feasibility Study) : 이 조사는 제안된 개발이 실현가능한지의 여부를 고객 및 이해관계가 있는 제3자에게 증명하는 것이다. 이 조사는 통상 프로젝트의 설명, 시장분석, 재무분석, 그리고 프로젝트가 경제적으로 타당한가를 평가하기 위한 개발비용대 예상수입의 비교 등을 포함한다. ◦ 시장분석(Market Analysis) : 시장분석의 요소는 지역의 인구통계조사, 소매점 판매액 통계, 개인의 구매력 평가, 소매점 고객의 특성 및 선호도, 대상지역의 예상되는 판매고 등이 포함될 수 있다. ◦ 최유효이용 분석(Highest and Bset Use Analysis) : 이 조사는 공익성을 추구하면서 토지가 최고의 이윤이나 가치를 산출하기 위하여 어떻게 이용되어야 하는지에 대한 분석이다. 이 조사를 통하여 컨설턴트는 토지의 이용방안을 제안하여야 한다. ◦ 입지분석(Location Analysis) : 지역․지구, 유틸리티시설, 획지조건, 접근성 등에 대하여 언급함과 동시에 부지의 특성을 조사하고 특정용도에 대한 적합성을 분석한다. ◦ 입지선정 조사(Site Location Study) : 호텔, 모텔, 은행지점, 물류센터 등과 같이 제안된 이용을 위하여 매입 가능한 입지를 물색하거나 비교하는 조사이다. ◦ 개발계획수립(Development Planning) : 부동산 개발을 실행하는데 필요한 행위과정의 개요를 수립하는 것이다. 이 조사의 요소는 시장조사, 설계 및 개발기준, 용도지역․지구의 조사, 건축계획 수립, 비용조사, 시장 및 타당성 분석, 영향조사, 취해야 할 특정행위에 대한 공식적인 계획수립과 개발이 추진됨에 따른 프로젝트관리 등이 포함된다. ◦ 영향조사(Impact Study) : 제안된 개발 또는 지역․지구조정의 영향조사로서 보통은 지자체의 계획 및 도시계획위원회 등의 심의를 위하여 준비된다. 영향조사는 인근의 토지이용 및 재산가치를 고려하여 타지역에서의 유사한 상황을 찾아내고 프로젝트가 교통, 인구, 세입, 공원이용 및 기타 관심사항에 미치는 영향을 측정한다. 환경영향평가, 교통영향평가 등이 대표적인 예이다. ◦ 관리진단(Management Review) : 재산관리 또는 부동산을 책임지고 있는 자산관리회사의 평가는 통상 경영관리자와의 화합과 행정처리과정, 관리기록, 임차인관계 그리고 영업정보의 재조사에 뒤이어 부동산의 조건과 관리상태를 체크하기 위한 실물검사를 수반한다. 이 평가는 관리정책, 인사, 행정, 재산관리, 임차인선정과 다른 관련사항을 조사․진단한다. ◦ 비용․수익조사(Cost-Benefit Study) : 기대되는 비용과 수익사이의 대안을 평가한다. 컨설턴트는 가끔 어떤 넓은 범위의 문제와 관련하여 비공식적으로 이러한 관계를 조사하거나 건축사, 엔지니어 혹은 전문가와의 상담을 통해 공식적인 비용․수익 보고서를 준비할 수도 있다. ◦ 포트폴리오 분석(Portfolio Analysis) : 전형적으로 현존하는 또는 제안된 부동산 포트폴리오의 재조사는 단지 개인의 보유자산 뿐만 아니라 자산의 혼합, 디자인등을 평가한다. 이 분석은 또한 재산을 선정하고 매입현황의 기준을 제공하기도 하며 포트폴리오 관리자의 성과를 평가할 수도 있다. 재산혼합의 건실함을 평가하고 위험을 측정하기 위한 민감도 분석(Sensibility Analysis)을 포함한 정교한 투자분석기법이 요구될 수도 있다. ◦ 지역분석(Zoning Analysis) : 일반적으로 특정한 재산 또는 지역지구제를 변화시키기 위한 제안과 관련하여 사용한다. 이러한 종류의 연구는 현존하는 지역의 패턴에 대한 평가로 시작된다. ◇ 부동산 컨설팅 의뢰내용들 ◦ 대상 부동산의 최고최선(최유효이용)의 이용방안은 무엇인가? ◦ 대상 부동산의 수익구조를 개선시킬수 있는가? ◦ 대상 부동산의 현재 상태가 좋은가, 개선 혹은 매각할 것인가? ◦ 마케팅은 어떤 방법이 좋은가? ◦ 어떤 사람이 매입할 것인가? ◦ 이용할 수 있는 융자는 어떤 것들이 있으며, 자금조달 방안은? ◦ 재산을 더욱 매력적이고 경쟁적인 것으로 만들기 위한 방안은? ◦ 건축허가는 지금 받는 것이 좋은가, 매입자가 받도록 할 것인가? ◦ 개발이 성공할 것인가? ◦ 개발계획은 경제적으로 실행 가능한 것인가? ◦ 사업계획은 지역사회에 어떤 영향을 미칠 것인가? ◦ 위험은 어떤 것들이 있으며 이에 대한 대책은? ◦ 새로운 점포는 어디에 입지시켜야 좋은가? ◦ 건물을 매입할 것인가, 토지를 매입하여 지상에 건물을 신축할 것인가, 아니면 건물을 임차할 것인가? ◦ 얼마를 지불해야 할 것인가? ◦ 협상에서 목적을 달성하기 위해서는 어떻게 해야 할 것인가? ◦ 부동산 포트폴리오(자산구성)의 설계에 대한 개선방안은? ◦ 부모형제, 공동사업자 또는 파트너와의 공정한 분배방안은? ◦ 적정한 보상액 또는 배상액은 얼마인가? ◦ 이상의 업무내용과 관련한 세가지 형태의 내용들과 현재 부동산 컨설팅업을 영위하는 회사들의 업무내용을 중심으로 부동산 컨설팅의 업무영역은 다섯가지 범주로 구분할 수 있을 것 같다. 즉, 부동산의 이용, 중개, 감정평가, 보상, 자산관리로 구분할 수 있다. 이를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. □ 부동산 컨설팅의 업무영역 ① 이용 ∙ 전형적인 부동산컨설팅의 영역이며 현재 국내에서 컨설팅업을 하는 사람들 대부분의 업무영역임. ∙ 국내 컨설팅 의뢰의 가장 일반적인 유형   ⅰ) ◦◦에 있는 땅을 어떻게 개발(이용)하는게 가장 좋은가?   ⅱ) ◦◦에 있는 땅을 ▵▵게 이용하고자 하는데 타당하겠는가?   ⅲ) ◦◦에 있는 땅을 ▵▵게 이용하고자 하는데 개발계획이 필요하다.   ⅳ) ▵▵을 하고 싶은데 가장 좋은 위치는?   ⇒ⅰ),ⅱ),ⅲ)이 대부분이며 ⅳ)는 아직 거의 없는 상태임 ∙ 이와 같은 일을 진행시키는 일반적인 업무내용을 살펴보면 다음과 같다.    가) 시장환경분석      - 관련법, 제도, 상위계획, 관련계획의 분석      - 주요산업의 환경변화/추세 분석      - 개발사업의 환경변화/추세 분석    나) 입지분석      - 도시공간구조의 현황 및 변화추세      - 거시/미시적 입지특성      - 교통특성      - 인구통계적 특성 등    다) 시장조사      - 상권의 특성 변화 추이      - 소비자 인식      - 수요/공급 분석    라) CONCEPT 설정      - 가), 나), 다)를 토대로 전략적 시사점 도출 → 개발 방향(concept)설정    마) 대안설립      - 설정된 concept에 따라 용도별/규모별 대안 작성    바) 대안평가/개발규모 산정      - 각 대안별 물리적․기술적 측면/ 제도적 측면/ 인문․사회적 측면/ 경제적 측면의      장․단점을 비교 가장 양호한 대안 선택         ⇒ 대안의 비교평가 기법 적용 (선형계획법에서 출발하여 다양한 평가기법이 존재)      - 선정된 대안의 최적개발규모 예상(예측)      - space program의 작성    사) 수익성 분석      - 작성된 개발계획이 사업수익성 정도를 평가    아) 마케팅 전략      - 위 수익성 분석은 객관적 측면에서의 분석이며 이를 향상시킬수 있는 마케팅 기법     의 개발 및 제안    자) 결론 및 제안 ∙위와 같이 광범위한 일의 범위를 갖는다.    그래서 부분의 합을 취하기로 한다. 이때 주로 요구하는 내용은?    ⅰ) 시장조사․분석      - 소비자에 초점을 맞춘 조사․분석       (∵ 시간․비용이 많이 들고, 현지에 있어야 하고, 조사․분석 테크닉이 필요)    ⅱ) 수요예측, 규모산정      - 전문적인 지식, 기법이 필요하며 현재 실무자들이 가장 어려워하는 부분    ⅲ) 마케팅 전략      - 고객의 구미를 호기심을 우발하려면 제품도 중요하지만 소비자의 이익/취향등을 파     악해야 함 여기부터 정리해야 함. 글로 작성하세요.. 그리고 마지막에는 앞의 세가지 유형과 내가 분류한 다섯가지 유형을 표로 작성하세요. ② 중개 ∙ 현재 공인 중개사가 담당하고 있으나, 지금 공인중개사가 담당하는 업무는 엄밀한 의미의 컨설팅은 아니다. 왜냐하면 정의에서 ‘보수를 받고’에 해당되지 않는다. 중개수수료는 성사건수에 대한 수수료이고 컨설팅(조언, 자문 및 해결방안)에 대한 수수료는 아니다. ∙정신과 의사 상담의 예     접수(간호사) → 상담(의사) → 상담으로 끝                  ↑            ↳ 처방전 → 약국              상담료 납부                 ↑                                       약값제시    ⇒ 초기 상담료 납부는 컨설팅보수로 볼 수 있고       약값의 경우 추가적인 조사, 분석이 필요한 경우의 수수료로 볼 수 있음 ∙변호사 상담의 예      방문    →    상담    →     사건접수    →     사건해결                                      ↑                                  수수료 납부    ⇒ 컨설팅과 매우 유사한 체계가 될 수 있다. 즉, 상당의 경우 즉흥적이고 일반적인 경우의 설명이며 사건접수후(수수료를 받은후)는 구체적이고 그 사건에 적합한 해결책의 제시이다. ⇛ 중개 컨설팅의 업무 내용은   ․부동산 소유자가 소유지를 처분하는 경우     - 처분시기, 방법, 가격 등에 대한 자문이고   ․취득의 경우     - 취득시기, 방법, 가격, 취득후 이용과 이익등에 대한 자문으로 →일반적인 경우와 구체성을 띤 경우(지역, 목적 등)의 차이가 발생한다.    변호사 상담과 아주 유사 ∙분양대행으로 컨설팅업의 한 영역을 구축하고 있음(실제로는 돈이 가장 잘 된다)    방학동 대상아파트의 예 → 광고의 효과 ③ 보상 ∙공공과 개인, 개인과 개인간의 문제를 컨설팅 ∙공공과 개인   → 현재의 공공사업에 필요한 토지확보방법들은 어떠한게 있는가?    ⅰ)용도지역의 지정으로 타용도로 전환 못하게 한다.      ⇒공원용지, 도로용지, Green belt, 등등... 불응하면→ 방법이 없음(20년동안 묶여있어야 함!!)    ⅱ)토지수용      ⇒공시지가 수준 또는 그보다 낮은 수준으로 매수. ...불응하면→매우 재미있는 방법으로 피해를 줌   ⇛ 일방적으로 개인의 재산을 침해하고 있다.   → 여기에 대한 합리적, 체계적 대응방법을 제시해주고 중재역할을 담당할 수 있는 기구가 현재는 없는 실정이다. 이러한 역할을 담당할 수 있다면 컨설팅의 새로운 영역이 구축될 수 있다.      (제약점: 보수는 누가 주는가? 조합이 결성되고 등등의 순서를 거쳐야 하는 것이 문제다.)   → 향후 새롭게 나타날 수 있는곳    : 도시설계지구, 상세계획구역 →권리관계가 첨예하게 대립할 수밖에 없는 곳이다.   ⇛ 이들 지역에 대한 합리적인 계획 수립 및 제시     (고객은 공공도 되고 조합되 되고) ∙개인과 개인   → 임대차 관계의 불편함들    ․일방적인 임차인의 손실보상 중재, 해결책 제시등    ․영업보상의 범위와 내용등에 대한 대안 제시    ․개발사업을 위한 개인토지의 구매등   →현재 변호사가 담당하고 있음 ④ 감정평가 ∙현재 ‘감정평가사’로 고유한 영역을 구축하고 있다. ∙‘가격’에 대한 평가없이 부동산 문제를 논하기는 매우 어렵다. ※감정평가사에 대한 개인적 견해 - 전망이 좋은 직종이다. - 내가 알기론 고소득을 올릴 수 있는 직종이다. - 매년하는 공시지가의 평가외에도   ․거래에 있어서의 부동산 가격평가   ․경매시 필수적인 부동산 가격평가   ․담보가치의 평가를 위한 감정평가 등 많은 영역에서 업무가 이루어진다.   but - 신뢰성이 떨어지고 (너무 과도한 업무와 짧은 시간, 도식적 해법의 결과지만) - 현재 이용가치 중심이고 (현 업무내용상 어쩔수 없지만)   그래서 - 객관적이고 합리적인 평가 업무 수행과  - 장래 이용가치를 고려한 평가업무능력은 ⇒아마도 감평사중 독보적인 존재로 부각될 수 있다. ∙감정평가사들이 컨설팅업무의 한 축을 담다하고 있는 실정 ∙외국의 예나 원론적 정의로 본다면 감정평가는 컨설팅의 한 부분이다. ∙그렇지만 우리나라 시장에서 지금 현실은 감정평가 업무를 하면서 컨설팅을 겸한다면 성장속도는 더 빨라질 수 있다. ⑤ 자산관리 ∙최근 새로운 영역으로 부상중 ∙임대관리, 리모델링에 의한 부동산 가치의 상승, 자산 포트폴리오 구성등의 역할을 수행할 수 있음.