부동산은 입지에 강해야 한다.(Where)

4. 부동산은 입지에 강해야 한다.(Where)

 

누군가가 얘기하길 주택마련은 한 사람의 재테크 실력의 결정판이 되어야 한다고 말했다.

또, 혹자는 얘기하길 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 했다.

자신의 상황, 수입, 소비성향, 직장위치 에 근거해서 입지를 정하는 것이 아니라, 부동산의 미래성, 잠재가능성을 보고 내 집마련을 해야하는 것이다.

자신의 상황이나 직장위치 혹은 돈의 부족함으로 인해 내집마련을 할 수 없다면, 내집을 입지가 좋은 곳에 마련하고 그것을 전세준뒤 자신은 전세를 사는 방법을 택할 수도 있다.

 

그렇다면, 어떻게 좋은 입지를 고를 수 있겠는가?

 

인터넷에는 아파트과거시세나 과거추이를 알려주는 곳이 있다.

과거 시세와 현재시세를 를 보여주는 표를 가지고 스스로 판단해 보고 분석해보자.

과거와 현재의 시세를 보면 미래의 시세가치도 충분히 예측해낼 수 있다.

 

그럼 입지를 판단할 수 있는 가치 기준을 제시해 보도록 하겠다.

 

신도시, 대규모 택지,대단지 중대형 아파트로 개발된 지역

분양 아파트라면, 시행사와 시공사를 확인하고 시행사가 좋은 곳인지 신뢰할 수 있는곳인지 알아둔다. 혹은, 건설사나 브랜드가 인지도가 있는 아파트가 좋다.

지하철의 역세권, 교통편리한 곳(도로망 발달)

유해환경 없고, 거주환경이 쾌적하고  산, 강등 조경이 훌륭하며 녹지 비율이 높은 곳

건폐율, 용적률이 낮고(넓은 땅에 건물을 적게 지음) 대지지분이 높은 곳

교육시설이나 학군

병원, 대형마트, 백화점의 편의시설

주차시설, 관리비가 싼 지역난방, 전세가가 높은 곳 (전세가가 높다는 것은 인기지역이라는 뜻) 

주거와 투자를 동시에 만족시킬 수 있으며, 미래가치가 높은 곳

강남과의 연계발전 가능성

 

5. 내집마련의 방법(How)

청약?

경매?

미분양?

분양권을 사는 방법?

집을 사는 것?

 

어느 것이 가장 좋을까?

대답은 각자 사람에 따라 다르다는 것이다.

하지만, 위의 사항은 천만원이라도 종자돈을 모아놓아야 하는 가정이 전제가 되어져야한다.

모든 상황을 다 가정해서 생각해 보자.

이순신이 불패의 신화를 이룬것은 '모든 가능한 상황을 미리 대비'했기 때문이었다.

내 집을 사는 것은 승패를 가릴 수는 없는 것이지만, 승패를 가릴 수 있는 전쟁 못지 않게 준비해야 할 것이 많다.

 

청약을 한다면,  2년여의 세월과 함께 청약 통장을 준비해야 한다.

경매를 시도한다면, 그에 따른 법적 제반사항을 알아야하고 경매를 당한 사람들의 원망까지 감수할 각오가 되어야 한다.

미분양 아파트를 얻고 싶다면, 그 불확실한 미래가치를 확실히 분석하고 분양을 받아야 한다.

분양권을 사고 싶다면, 분양권 기사를 살펴야 한다. 분양권시세는 당첨자 발표직후와 입주시점에 가격이 상승한다.

집을 사고 싶다면, 종자돈이 어느정도 준비되어 있어야 한다.

 

자세히 분석하고 자신의 형편에 맞는 포토폴리오를 작성하라.

 

 대출금액은?

 

30%정도가 적당하다.

난 약간 집에 대해 절실한 욕구가 있었기 때문에, 대출을 50%나 받았다.

하지만, 그것은 정말 좋은 방법이 아니었다.

정말 집을 사고 싶다면, 급매물을 사서 집을 싸게 사서 대출비율을 최대한 줄여야한다. 최대한 집을 싸게 사는 방법을 간구해야 한다.

부동산아저씨에게 깍아주는 가격의 오퍼센트를 준다고 하는 것도 괜찮은 방법이다.

은행 대출을 너무나 무리하게 받는 것은 생계에 막대한 지장을 주는 일이다.

나는 집을 사고 나서 그것이 너무나 힘들어서 매일 우울증에 시달릴 정도였다.

집값의 50%를 대출받는다는것은 너무나 버겨운 짐이 되는 일이다.

집가격의 2/3가격인 30%정도만 대출받는 것이 적절하다.

하지만, 수입이 충분하고, 나처럼 우울증에 걸리지 않을 자신이 있다면 50%정도까지는 모험을 해볼만하다고 생각한다.

 

대출은행과 대출기준?

 

생애최초 주택구입자금대출, 사내자금, 모든 은행대출등 모든 자금을 동원할 방법을 생각해보자. 가까운 친척이나 가족에게 은행보다 싼 이자로 빌리는 것도 좋은 방법이다. 매입의 경우 5.8%의 각종세금이 들어가고 내부수리 추가비용과 복비도 든다는 것을염두에 두어야 하기 때문에 이 비용도 대출을 할 필요가 있는지 여부도 판단해야 한다.

 

제2금융권인 수협이나 농협 새마을 금고는 괜찮지만, 상호신용금고나 보험회사에서 빌리는 것은 피해야 한다. 왜냐하면, 대출가능 금액은 크지만, 대출 후 상환할때 이자만 3년 혹은 5년내다가 갚는 거치기간이 있는데, 이 기간동안의 이자는 배보다 배꼽이 더 큰셈이 되게 된다. 또, 이자도 은행권보다 더 비싸다. 당연히, 사채도 안된다.

 

나의 경우 하루를 잡고 은행마다 전화를 해서 대출이자와 가능금액을 물었다.

물론, 인터넷에서 은행이란 은행이름을 전부 다 뽑아서 적고, 지점번호를 적은후 하나하나 전화해봤다.

그런데, 은행마다 대출가능금액이 달랐다.  특이한 것은 같은은행이어도 신규입점한 곳이나 지점에 따라 가능금액이 달랐다. 또, 거치기간, 이자율, 감정료, 인지대, 설정비, 대출취급수수료, 중도상환 수수료 등이 각각 달랐다.

 

은행에 대출을 빌리려고 전화했을 때, 나는 표를 그리고 하나하나 비교분석해보았다.

내가 적어놓은 기준은 다음과 같았다.

 

거치기간이 없는 것(반드시 거치기간이 없는 것으로 대출할 것)

이자율이 제일 낮은 것

(원금균등분할이 제일 유리, 원리금균등분할이 그 다음유리, 만기일시상환은 최악)

감정료,인지대, 설정비등이 있더라도 중도상환 수수료가 없는것

대출가능 금액이 최고로 높은 것 (대출을 50%정도 해야했다.)

신규입점한 곳  (신규입점한 곳은 특판으로 금리가 낮았다.)

 

0.1%도 대출금액이 1억이면 십만원이다. 십만원이 매년차이난다고 하는것이 결코 무시할 수 없는 것인데, 신규입점한 곳을 조금 늦게 찾아서 당시로서는 최고로 싼 은행을 찾긴 했지만, 신규입점한 곳의 특판대출상품을 찾았더라면 더욱 싸게 빌릴 수 있었을 것이다.

너무나 급하게 번개불에 콩구듯 찾았기 때문에 은행에 전화를 하기는 했지만 전체내용들을 전부 뒤지기엔 역부족이었다. 학업에(당시 교대원생으로 교생실습중이었음)학원강사에 혼수준비와 집준비를 모두 내가 해야했으니 말이다.

 

집계약시 유의할 점?

 

주택을 구입할때는 계약당사자와 반드시 해야한다.

권리등기가 있는 주택인지 확인하고 말소등기를 확인한후 매입한다.

(등기부등본을 떼어보고, 계약직전 삼십분전에도 떼어보아야 한다.)

또, 주택이 공법이나 사법상의 제한사항에 묶여있지 않은지 확인한다.

공법상의 제한사항-무허가 건축물, 건축법위반건물, 건축대장면적과 건물 등기부등본면적의 불일치한 건물

사법상의 제한사항-등기부등본의 표제부, 갑구 을구란에 가등기, 가압류, 압류, 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권, 경매신청의 사항이 없는지 확인

부동산의 위치와 면적, 거래금액, 대금지급방법, 중도금 잔금 지급일과 금액, 계약일과 소유권이전일, 해약시 조건등이 빠짐없이 기록되어 있는지 꼼꼼히 확인한다.

 

또, 공과금(수도세,관리비,도시가스비),조명시설과 싱크대(누가소유할 것인지)등도 잘 따져보아야 한다. 집에 하자보수를 많이해야하는 경우, 계약할시에 그 점을 미리 언급해 두어 그 비용도 함께 받거나 혹은 집값을 깍는 것이 좋다.

 

아파트를 구입하면 국민주택채권을 매입해야하는데 이것을 반드시 국민은행이나 증권회사등에서 직접매각하는 것이 좋다.

 

아파트를 살때는 반드시 팔때를 생각해놓자.

안팔리는 아파트를 사놓고, 나중에 팔려하면 그것도 참 힘겨운 일이다.

 

전세 만기가 된 집을 매수하여 입주할 경우 계약시 반드시 현 세입자를 합석시켜 잔금일 명도가 확실할 수 있도록 계약서에 기명 날인을 확인할 필요가 있다.

종종 부동산에서 구두로 세입자와 통화로 확인하여 매매 잔금일을 확정시켰다가 세입자가 말을 바꾸어 잔금일 날 나갈 집을 못구해 못나가겠다고 하는 경우가 있기 때문이다.

매도인이 매수인에게 받은 계약금으로 현 세입자에게 전세해약 증거금조로 지불하면서 영수증에 명도일을 기재하여 날인하는 게 확실한 방법이다.

 

아파트 매매시 계약금을 주고받는 것도 꼼꼼하게 챙겨야 한다.

계약금은 매매가의 10%를 꼭 지불하는 것이 좋다.

만약 상대방측에서 계약을 파기하는 경우 2배의 위약금을 물게 되어있기 때문이다.

6. 내집마련 누가?(Who)

 

집을 마련하는데 있어서 가장 근본적인 질문은 누가 마련할 것인지, 혹은 누구를 위해 집을 마련해야하는지 라는 것이다.

누구를 위해 집을 마련하는지 생각해 보아야 한다.

집은 특히 누구를 위한 장소가 되어야 하는지 명확하게 생각하고 골라야 하는 장소이기 때문이다.

부부중심인지, 아이중심인지, 부모중심인지 가려야 하는 문제이기 때문이다.

혹은 누가 내집마련을 하는지도 질문에 내포되어 있다.

집에서 도와주실 수 있는지 혼자힘으로 다 해낼 수 있는지의 질문 또한 포함되어 있다.

 

투자를 먼저하고 수익금으로 내집마련을 할 수도 있다.

하지만, 모든 투자이전에 내집은 마련이 되어야만 한다.

집은 사람에게 있어 쉴 수 있는 '평안하고 사랑이 가득한 보금자리' 이기 때문이다.

 

내집마련은 모든 서민들의 꿈이다.

모든 저축과 투자계획을 내집마련에 맞춰라.

왜냐하면, 내집마련은 부자가 되는 최우선의 지름길이기 때문이다.